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2014年房价涨速将放缓 楼市持续分化改革仍是主线

2014-01-12 来源:中国证券报     编辑:admin

  2013年全国百城房价持续上涨,特别是一线城市和部分二线城市涨幅突出,不同城市间的走势不断分化。展望2014年,一线城市供求紧张的问题仍难得到根本性改善,调控手段将呈现差异化。在城镇化不断推进的背景下,2014年我国房地产市场仍将保持稳定增长,但房价涨速将放缓。

  房价涨幅放缓。

  房价涨速有望放缓

  2013年从年初的国五条、各地公布房价控制目标,到年底近20个城市出台地方调控收紧政策,尽管房地产调控主基调依然从紧,房价普涨势头减弱,但从成交量看,整体市场依然非常火热。这使得2013年成为继2009年后,楼市最为火爆的年份。

  数据显示,2013年百城价格指数、十大城市房价持续上涨,12月百城均价涨至10833元/平方米,同比上涨了11.51%;十大城市住宅均价上涨至18994元/平方米,同比上涨了17.56%,超过百城平均水平6.05个百分点。

  具体来看,一线城市供不应求的矛盾仍十分严峻,房价涨幅突出。北京、广州、深圳房价同比涨幅均超过20%,北京更是领涨全国,同比涨幅达到28.33%。此外,厦门、南京、福州等热点二线城市住宅均价涨幅也大多在15%以上,其中厦门同比上涨27.91%,仅次于北京。相比之下,温州、海口、聊城等少数二三线城市住宅市场出现下行,其中温州跌幅最大,达到13.91%。

  目前,一二线城市仍然面临着供不应求的失衡局面。特别是一线城市地价不断攀升,或将进一步推高房价。在这种背景下,各地开始从提高供应量着手。仅从北京市场来看,2014年以来不到1个月的时间内,已经成交7宗土地,合计土地出让金高达138.89亿元。

  尽管从短期看,一线城市的地王依然会频繁出现,并影响市场价格预期。但供应增加也将对缓解后市供需结构压力起到一定作用。在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下,2014年全国房地产市场有望呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点。预计2014年全国商品房销售面积增幅将明显低于2013年。同时,市场惯性将使得2014年上半年同比增速相对较高,但下半年将有所回落。

  改革仍是主线

  伴随房价的波动上涨,政策已几经调整。目前,房地产调控方式已经从过去的“压需求”逐步转向“增供应”。再加上城镇化所带来的机遇,房企仍需抓住改革所带来的发展空间。

  2013年房地产市场整体向好,但房价已由“普涨时代”进入“分化时代”,促使调控政策差异化。北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期,而温州、芜湖等市场持续低迷城市,则在不突破调控底线的前提下,政策微调以促进需求释放。

  从2014年的政策来看,重心主要集中在保障和改善民生。加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给,做好棚户区改造。特大城市则注重调整供地结构,提高住宅用地比例,提高土地容积率,加大自住型商品住宅用地的供应比例。这意味着未来土地将更多供给普通性住房、保障房等。

  2014年另一项重要的改革即土地流转也有望迎来更多突破。土地改革将使拥有一线城市非住宅用地企业的价值大幅提升。土地制度改革能否顺利进行,将对未来的土地供需、房地产市场、土地财政格局产生深远影响。

  总体来看,在城镇化的带动下,2014年我国房地产市场仍将保持稳定增长态势,但增速将放缓。土地制度改革、房产税等长效机制的逐步建立,将对行业发展产生深远影响。未来房地产市场调控将会更多使用税费等经济手段,减少行政性手段对市场的干预。同时,不动产登记、住房信息联网等配套制度也会陆续出台,科学长效的调控机制将坚持“去投资化”,促进楼市回归健康轨道。

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